BLOG: Naar de slachtbank

Het is gebruikelijk om in de zakelijke markt een bedrijfsmakelaar in te schakelen voor verkoop of verhuur van bedrijfspanden. Wat mij nog altijd hogelijk verbaast, is dat het bij aankoop of aanhuur heel weinig gebeurt. Bij het kopen van een woning is dat anders, terwijl je bij woningen ook makkelijk te raden kunt gaan bij je buurman of je slimme neefje (zoals elke familie er wel één heeft). Woningen (ver-)kopen doen namelijk veel mensen, ook meer dan eens in hun leven.

Een bedrijf of ondernemer “verhuist” echter gemiddeld maar één keer in zijn ondernemersleven, en daarbij zijn de complicaties en belangen vaak groter dan bij de aankoop van een huis. Op het gebied van verkassen is die ondernemer dus in hoofdzaak op zichzelf aangewezen. Daarnaast is het ook zo dat het aanbod in de bedrijvenmarktmarkt voor het grootste deel wordt gedomineerd door professionele partijen (projectontwikkelaars, grote particuliere- en institutionele beleggers), die uitstekend weten hoe ze de beste deal doen. De gemiddelde ondernemer is natuurlijk los vertrouwd, maar in hoofdzaak op het terrein van zijn “corebusiness”. Een goede tandarts is niet altijd een goede strateeg als het aankomt op de verwerving van een nieuwe praktijk. Een aardig verhaal in dit verband ging als volgt.

Een grote zorgaanbieder in de buurt, Intra-care, was in overleg met een professionele vastgoedpartij, woningcorporatie Nordcorp (die er ook nog een externe vastgoeddeskundige bij had). De facilitaire man van Intra-care, Roger, had mij gebeld, met een samenvatting van de kwestie: “we zijn in gesprek met een vertrouwde partner van ons, over de uitruil van twee gebouwen. Een eenvoudige zaak, gaat allemaal heel correct, maar misschien is het goed dat er onafhankelijk iemand van onze kant naar kijkt”. Dat klonk overzichtelijk. En of ik nog wilde toelichten wat mijn meerwaarde zou zijn. Ik ging op audiëntie, gewapend met fraaie brochures vol ontroerende teksten over hoe goed ik wel niet kan makelen. Ik kreeg de opdracht en kon aan de slag. Roger legde het geval nog eens nauwkeurig uit: “wij hebben een zorgcentrum (dat heette vroeger bejaardenhuis), met een aantal appartementen, een centrale hal met horeca, winkeltjes en verder een behoorlijk aantal zorgkamers.

Het beheren van een gebouw met zo’n grote wooncomponent is niet onze ambitie”. Jean Pierre, de financiële man van Intra-care die bij de bespreking zat, vulde aan: “Nordcorp is eigenaar van een superieur kantoor bij een ander terrein van ons. Daar staat ook een stuk in leeg dat wij perfect zelf kunnen gebruiken. Als we, zoals gepland de gebouwen gaan ruilen zonder bijbetaling, is dat “win-win” voor ons”. Jean Pierre kon rekenen, de huur uit de panden was gelijk, als je de huur voor het lege stuk kantoor meetelde.

Ik dook in de zaak, en kwam tot een aantal gevolgtrekkingen. Ten eerste was in die tijd de waarde van een verhuurd woongebouw ongeveer 15 keer zoveel als één jaarhuur. Bij een kantoor was dat gans anders, dat leverde niet meer dan 11 keer die huur op bij verkoop. In dit geval waren de huren van beide gebouwen rond de één miljoen, dus het ging wel ergens over. Daarnaast was het kantoor zeer modern, om niet te zeggen futuristisch, met innovatieve technische installaties. De beheerder meldde dat er dus nogal wat aan haperde. En het energieverbruik was veel hoger dan voorgespiegeld door de techneuten. Een ander “dingetje” was dat een groot deel was verhuurd aan een medisch specialist die iets met nucleaire zaken deed, bestraling en dergelijke. Geen probleem, want dit was zo’n goede huurder, had Nordcorp gezegd. “Een goudgerand contract van 100 pagina’s, met een looptijd van 40 jaar. Juridisch waterdicht!” Ik heb een natuurlijk wantrouwen tegen lange, door juristen getimmerde contracten. Daarom heb ik een jurist van Intra-care ze “even” laten doorakkeren, om te zien of er ook “vuiltjes” inzaten. Een tussentijdse opzegmogelijkheid of zo. Dat bleek het geval. Tenslotte wist ik dat woningcorporaties de laatste jaren te veel op avontuur waren gegaan. Naast het ontwikkelen van woningen voor de sociale huurmarkt, werden zelfs cruise schepen gerestaureerd. Die “avonturen” moesten op last van het bevoegd gezag worden afgestoten en het kantoor viel onder deze noemer.

Ik heb stevig ingepraat op Roger en Jean Pierre, want ze waren geschokt over mijn bevindingen. Daarna kon ik nog steviger in de slag met de mannen van Nordcorp. Die bleken gelukkig wel bevattelijk voor redelijke en goed onderbouwde gevolgtrekkingen. De rapen waren aan hun kant redelijk gaar, dat was duidelijk, want het kantoor had een vermogen gekost. Te meer een bewijs dat een schoenmaker geen tompoezen moet plakken. We werden het gelukkig uiteindelijk eens, Nordcorp nam haar verlies, en Intra-care ging verder met waar zij het beste in zijn: zorg verlenen.