BLOG: Erfpacht maakt macht

Gebouwen op erfpacht, waarbij de ondergrond wordt gepacht van de grondeigenaar (die wordt ook wel “bloot eigenaar” genoemd, en dat is geen grap), komen in verschillende gebieden in meer of mindere mate voor. In het rustieke Drenthe minder dan in de “rode” stad Amsterdam, maar we vinden het nog wel, en dan met name op recreatieparken.

‘Toen was geluk nog heel gewoon’

Zo werd ik een poosje geleden benaderd door Joop en Bets Stokvis, de licht wanhopige eigenaars van een recreatiewoning. Een stulpje op ongeveer 800 m² erfpachtgrond, daterend uit de vroege jaren ’70. “Kijk toch eens Lameijer, wat een plaatje”, voegde Joop me enthousiast toe. “Niet zo flets als dat moderne spul, maar een mooie, degelijke eiken keuken. En mijn gaskacheltje geeft toch ook veel meer sfeer dan zo’n CV” vulde Bets aan. Ik vond het zelf ook mooi: groene tegels in de doucheruimte met kerriegele wastafel en WC-pot, gebloemde (douche-) gordijnen, schrootjes als plafond en jutebehang op de wanden. Een platte recreatiebungalow met woonkamer en open keuken, twee slaapkamertjes met stapelbedden en natte cel, dat alles totaal slechts 60 vierkante meter. De trots van het Rotterdamse echtpaar, volledig ingericht volgens de normen van “Toen was geluk heel gewoon”, in overeenstemming met het bouwjaar van de Stokvisjes.

Uitzichtloos, maar niet zorgwekkend

Het probleem dat zich nu voordeed zat in het erfpachtcontract. Dat was oorspronkelijk aangegaan voor de schier oneindige periode van 40 jaar, en de jaarlijkse canon (de huur voor de grond) bedroeg een schamele 650 euro. Maar ook aan een periode van 40 jaar komt een keer een eind, en dan..? Joop legde uit: “die graaier van een campingbaas wil de grond terug hebben, en ik moet ook nog eens eigenhandig mijn paleisje afbreken of aan hem geven voor een fooi van een paar knaken. Dan steek ik het spul nog net zo lief in de fik”. Bets vulde aan: “toen we tien jaar geleden kochten, hebben we er 165.000 gulden voor betaald, en kijk eens wat we allemaal nog verbeterd hebben!” Dat laatste zag ik niet helemaal, maar ik leefde met ze mee. “Een uitzichtloze situatie, maar niet zorgwekkend” zeggen ze dan in Rotterdam.

De eigenaar van het hele recreatiepark waar het huisje op stond was in overleg met de familie Stokvis, via een lokale makelaar. Met name Bets werd fel: “die gladjanus bood aan dat het huis wel mag blijven staan, maar dan betaalt hij er slechts het lieve sommetje van vijfduizend euro voor. Nou, amme nooitniet !” De makelaar had voorgerekend dat huisjes op eigen grond ongeveer € 80.000,-- waard zijn, bouwkavels ongeveer € 75.000,--, dus dat de vergoeding voor hun opstal maximaal het verschil hiertussen kon zijn. Joop had zijn mouwen eens opgestroopt en de man rustig maar zeer beslist de deur gewezen.

De juridische situatie was onoverzichtelijk. In gewoon Rotterdams: als ze naar de rechter zouden gaan, met advocaten er bij, kon het vriezen of dooien. Sinds 1992 gelden voor erfpachtcontracten de normen van redelijkheid en billijkheid, waarbij onredelijk bezwarende voorwaarden getoetst kunnen worden door de rechter. Dit contract was van voor die datum, dus lastiger.

De grondwaarde onder recreatiewoningen

Ik heb een taxatie gemaakt met een andere benadering: de grondwaarde onder een woning is anders dan de grondwaarde van een vrije kavel. In de regio is de grondwaarde onder recreatiewoningen ongeveer 50% van de hele koopsom. Met voorbeelden uit de markt heb ik aangetoond dat hier dus sprake was van een huisje van € 40.000,-- en een kavel van € 40.000,--. Daarnaast heb ik Joop en Bets aangeraden om toch maar in minnelijk overleg een deal te sluiten met de grondeigenaar, want als je procedeert om een koe, dan geef je er vaak één toe. Als alternatief: het huisje gewoon houden en een nieuwe canon afspreken. Na de taxatie voelde Joop zich voldoende gesterkt om zelf het gesprek aan te gaan met de campingbaas. “Ik heb als stuwadoor in de haven wel voor hetere vuren gestaan, dit baaltje kan ik verder zelf wel even verstouwen”. Wij in Drenthe zouden het varkentje wassen, maar ja, Rotterdammers praten nou één keer een beetje anders. Ik vermoed dat het toch een happy-end, is geworden want toen ik vorige week langs het paleisje fietste, zag ik de gebloemde gordijnen van Bets, en ook de miniatuur havenkraan van Joop staat nog in volle glorie bij de vijver.

M. (Rinus) Lameijer
Lamberink Bedrijfsmakelaars